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8号楼工作室 新浪财经出品

更新时间:2019-07-31

  据《中国建设报·中国房地产》7月30日报道,富力地产近日发布了一份题为《关于要求地区公司确保完成销售任务的通知》的内部文件。文件上明确表示,2019年下半年原则上暂停拿地工作,“促销售、抓回款”,同时“以完成项目销售目标为第一优先级,在确保销量的基础上追求项目收益最大化”。

  事实上,在2019年上半年,富力地产尚无放缓拿地的迹象。克而瑞研究中心报告显示,2019年前6个月,富力地产新增土地建筑面积687万平方米,新增土地货值达903亿元,在全国新增货值前百名房企中排名第15位。

  相较于2018年同期新增土地货值984亿元,排名第16位,富力地产上半年数据同比变化不大;而相较于新增货值降幅明显的规模前几名房企,富力地产上半年可以说是保持了更加稳定的拿地增速。为何下半年突然叫停拿地?

  值得注意的是,2019年已经过半,但是距离其1600亿元的协议销售目标,富力地产还有相当长的路程。

  公开数据显示,累计至2019年6月底,富力地产总权益合约销售金额约602.2 亿元,仅实现了年度目标的37.6%。回顾2018年6月底,富力地产已经完成当年销售目标的43.4%。

  今年上半年楼市并不景气。房多多大数据研究院《2019全国楼市半年报》显示,从新房市场来看,2019年上半年中国30座大中城市商品房月均成交量约为13万套,低于2012年的15万套,处于历史低位。2019年6月全国百城新建商品房中大部分城市房价止步不前,大中型城市房价呈现稳态。

  在此背景下,刚刚迈进千亿销售规模的富力地产“保级升级”压力增大。如前述内部文件就透露了公司“销售及回款时间紧、任务重”,“确保资金优先用于工程相关款项和按时支付,以加快销售展示区及货量区的工程建设,保障营销节点达成”。

  富力地产当下还有一个棘手的问题,即多个项目因违规被暂停销售,这对其资金回笼带来不确定因素。2019年以来,成都“富力中心”项目、淄博富力万达广场(富力城)项目、海南富力红树湾项目相继因违规被暂停销售。

  海南是富力地产的项目重镇,而作为富力地产在海南省规模最大的项目,富力红树湾项目曾被寄予厚望。该项目总投资金额超过150亿元,2011年开始发售。截止2018年年末,该项目未竣工面积达150万平米,占富力海南所有项目总未竣工面积的60%以上。

  但是,因为破坏红树林和乱倒建筑垃圾,该项目近年来屡次被罚。2019年5月,海南澄迈县当地决定对富力红树湾项目所有商品房暂停销售许可,关停相关公司商品房合同网签系统,何时恢复销售暂不清楚。

  2017年7月,富力以199亿元的价格收购了万达77家酒店资产,一跃而成全球最大豪华酒店业主。截止2018年年底,富力地产共有89家酒店在运营,绝大部分来自于收购的万达酒店。富力地产计划两年内增加到约100家,同时“希望酒店加上其他投资物业的规模,在5年之内可以翻一番”。

  但是,随着规模一同扩大的还有亏损额。2018年富力地产酒店业务亏损达到4.59亿元,较上年增加214.38%,连续第六年亏损。2018年股东应占利润83.71亿元,同比大幅下滑60%;负债总额达2963.3亿元,同比增长27%;净负债与总权益比率飙至184.1%。

  进入2019年,富力地产负债攀升。其公告显示,截至2019年3月31日,富力地产的负债总额已经升至3218.6亿元,其中短期借款153.23亿元,一年内到期的非流动负债为347.28亿元;一季度股东应占净利同比下降41.92%至4.03亿元。

  同时,截止2019年6月30日,公司借款余额约为1952.34亿元,较公司2018年末借款余额1632.39亿元增长319.95亿元,累计新增借款超过2018年末公司净资产的40%,这一比例较今年3月末增长了一倍。

  中国城市房地产研究院院长谢逸枫早前对界面新闻指出,富力地产负债高企主要是因为过去大举拿地、业务扩张过快,再加之其商业运营模式下销售回款比较缓慢,资金周转率非常缓慢,付款比较集中,导致负债堆积。

  在此态势下,富力地产又高调进军新能源汽车业,在今年7月宣布参股华泰汽车,后者曾深陷停产、欠薪、销量造假等传闻,外界不乏质疑声。目前富力的参股比例、投资金额和研发计划尚不清楚。

  一位不愿具名的业内人士对新浪财经指出,富力此次内部文件中提到了暂时不拿地的表述,充分说明了战略方面的新特点。第一,“战”方面说明要狠抓去库存和追销售,以资金回笼为重要导向。第二,“略”方面则主要放弃拿地等机会,进而形成主动降低投资速度等导向。类似规定,和富力本身以及行业等情况都有关。

  从实际情况看,富力当前收购了很多项目,包括酒店和汽车产业,本身对于资金的渴求程度是很高的。而从行业本身来说,当前地产行业进入降温周期,本身也体现了收紧和风险扩大的特征。

  如果上升更高程度,富力类似事件,或说明从企业层面看,开发投资的拐点已经到来。类似企业都是大型企业的代表,此类收缩战略恰是说明企业相对保守的经营策略已经形成,这也是后续其他相关房企需要积极研究的一个信号。